丫丫爸爸的博客

智商情商财商的學習

房价是由什么决定的

大概在四年前,有位朋友向我推荐16街和9街的新房子。他说这个地方是热点,将来升值空间好。


16街和9街处于大多伦多地区的外围,往东和往北都是宽广无比的空地。


“我真的想不通,” 我皱了一下眉头,疑惑地问我的朋友:“那里有这么多建设用地,为什么房价会这么高,远远地超过建设成本呢?”


最后我没有买。最后那片房子价格飞涨起来了。有些都快接近八九十万加币了。


……


大概在两年前,也就是2013年,我和几位朋友一起去底特律考察市区的房子,看一看有没有机会。


看着那大约二干多尺的楼房,新的屋顶,全木地板的客厅和房间,大理石台面的厨房,心里马上喜欢上那房子。问经济这房子多少钱卖。


“五万美金。”经济回答说。


“什么?再说一遍。”我简直不敢相信自己的耳朵,下意思地叫了出来。在多伦多,就是在不大好的区,这房子也要六十万加币,相当于六十万美金。


“五万美金。”经济很冷静地又回答了一遍。


我感到非常的吃惊,这也太不符合常理了吧?简直是白菜价!


……


这样的经历经历了很多次,在世界的各个地方。这些经历极大地冲击着我脑海中原有成本论固有观念,并且把成本论的观念冲击粉碎得一踏涂地。


原来我是坚定的成本伦者:其核心是价格是由成本所决定,价格不可能偏离成本太多。


而我所看到的,所经历的是:房子的价格和房子的成本似乎根本没有关系。在多伦多,房价远高于房子建筑价格,在底特律,房价远低于房子建筑价格,尽管这两个城市只相距四个小时的车程。


那问题就来了,房价到底是由什么决定呢?


经过一些研究,逐渐接受了供需理论。


供需理论是这样解释的:


下面是一个���应需求模型:



標準的供給和需求模型:向右上傾斜的是供給曲線,代表生產者願意在某一價格水平下出售的物品數量;向右下傾斜的是需求曲線,代表消費者願意在某一價格水平下購買的數量。透過模型的分析,可發現兩條曲線交接之處(均衡點)就是均衡價格和均衡產量。


如果需求增加,供给不变,那么红线就会往右移,均衡点就会往右上方移,代表价格上升。


反之如果需求不变,供给增加,那蓝线就会往右移,均衡点我会往右下方移,代表价挌下降。


这个理论很好地解释了许多地房房价和房子造价完全没有任何关系的现象:


比如说底特律,人口持续地往外移,从最高的两百一拾万到现在的七十万,而且随着工作机会的减少,对房屋的需求持续减少,而房屋的供给变化不大,最后供远大于求,房价便底得不能再低了。


比如说多伦多,工作机会在增加,人口持续地流入,对房屋的需求持续增加,而低层房屋的供给变化不大,最后求大于供,房价便被炒了起来了。


紧接着就有问题便来了:


第一个问题是,什么样的因素会导致房屋需求的增加?


2015年写于多伦多




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作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:

评论 (1) -

  • Ben

    2015/1/12 9:23:56 | 回复

    great!

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