丫丫爸爸的博客

智商情商财商的學習

怎样娶十二房


怎样娶十二房


上一篇文章讲到灵活的运用贷款政策,打各种政策的擦边球取得银行的贷款。


可是旁门左道,也只能添加一两房或三四房而已,就到些止步不前了。


而只有选对正确的投资策略, 最终才能一房二房三四房, 甚至娶得无数房都有可能。


这不,两年之前,帮助阿信买了两个房子。阿信尝到买房子的好处了,又来找我了。


"丫丫爸爸,真的太感谢你了。"


门刚开一条缝,阿信和他老婆还有小孩在门口,阿信就开始感谢道。


我赶紧让他们进来,泡茶,摆上水果和点心,看样子阿信又有心事又想摆开龙门阵。


"丫丫爸爸,上次买房子的事情真的是太感谢你了。开始我们想买一个大房子。后来在你的建议下买了两个四十几万的小房子。收的房租去掉贷款去掉地税每个月还有两三百块钱的余额。虽然不多,但手头也觉得宽松多了。特别是这两年这个价位房子的升值,但我感觉到腰杆子也挺起来一点了。这种感觉真好。……" 阿信是比较直的人,一有喜事,心里一高兴,嘴上就叽里呱啦的讲个不停,怎么停也停不下来。


"是啊,那时候如果你买那个80多万的好房子。后果可不堪设想。" 我说的。


"是啊,那时候老是想买好房。那个房子装修真好。人一进去,就像被白骨精吸引了一下,好几天都想着这个房子,恨不得把它买下来。假如买下来的话,我每个月要往里面贴快一千块钱还贷款,想哭都来不及。" 阿信又回想起了往事,絮絮叨叨的说开了。


我不仅会想起阿信那时候买房子的情况。阿信已经有住房了。在买一个投资房的时候,他周围的好几个朋友都是买那光鲜亮丽的好房,等过几年升值了,又转手一卖,小赚一笔。受他周围几个朋友的影响,阿信也想用同样的策略。


"那个八十万的房子,和我这四十几万的房子,单个房租出入都差不多。可是我现在是买到两个40多万的房子,房租收入比起80万的就翻了一倍,每个月还有现金收入多好。那时候你的建议,真的是太及时了。你简直是我的军师啊。" 阿信是北方人,非常能侃,滔滔不绝的自己都能讲下去。一高兴之下,封我为军师了。


"哪里哪里。那是你自己听进去,能接受建议。你是有福之人啊。" 我谦虚了一下。


"我还想继续投资买房子,你能再帮我分析分析吗?" 这两年阿信的低价房增值了十几万, 而且每个月都有几百块钱的余额,用地产的专业术语来说就是有正现金流,阿信尝到甜头了,就越想投资了,于是急切的问道。


"你真的是有福之人啊。" 我看着阿信,不禁感叹道。


"这话怎讲?" 阿信有点摸不着头脑。


"你知不知道你差点成了贷款植物人?" 我对阿信感叹道。


"贷款植物人?"


"我有另外一位朋友。他和你一样也有自住房。但是他第一个投资房是买了一个地点很好,很大的房子。100万。租金收入2600。租金收入根本不够付贷款,每个月要往房子里面投钱。" 我站了起来,从口袋里摸出钱包,取出了几张纸币,走到鱼缸旁边,专注自鱼缸里面投钱的样子。


"喂喂喂,你把钱别把钱投进水缸里。你是想说钱打水漂了吗?" 阿信非常聪明,一下子领悟到了我的意思。


"钱倒也不算打水漂,加拿大房价涨涨跌跌的,从长期来说每年都会涨4~%5%,从长远来说,它都是会赚钱的。可是由于他这一个选择策略,他变成了一个贷款植物人。" 我不禁长叹了一声,为我当初怎么也劝阻不住这位朋友,感到叹息。


"贷款植物人。这是一种什么样的病啊?听起来怎么这么可怕! " 阿信小心翼翼的问道。


"贷款植物人不是病。而是一种比喻。比喻说他不走旁门歪路的话,他从银行再也贷不到款了。" 我缓缓的喝了一口茶,闭着眼睛一会,又为我那朋友叹息了一声,因为我真心当他是朋友,为他没听我的建议而感到遗憾。


"啊,可是我还想再继续买房子啊,我现在尝到买房子的好处了,想不买都不可能啊,那这样不是说我也贷不到款了吗? 我也是贷款植物人吗? 该怎么办呢? 快帮我想想办法?" 急性子的人,总是问题一个接一个,脑子还没转,嘴巴里先蹦出来了。


"所以说我这里要恭喜你. 恭喜你是有福之人. 银行还可以继续贷款给你。" 我双手一举,像恭喜发财一样的恭喜着阿信。


"真的?"


"真的!"


"为什么我可以他不可以?"


"因为你们选择了不同的投资策略!" 我回答的。在大学上课的时候,学习了各种各样的策略。上班的时候,也学习了公司各式各样的策略。在做演讲的时候,也讲了各种各样的策略。那时候总觉得策略是很虚的东西:就像云一样,云里雾里的,模模糊糊的,总是感觉到,不沾地气,摸不到的样子,甚至有时候会感觉到策略拿出来忽悠人的东西。


而这一次,在我朋友和阿信之间对于投资房的选择对话,把那些模模糊糊的策略,变得异常的真实。如同一轮红日,从深海的雾气中跳出来一样,我真真实实地感觉到了策略的存在,明明白白地感觉到策略选择的重要性。


"我的朋友选择的是增值的策略。买房子等增值。这也不算错。但最大的缺点就是,因为每个月要往房子里面贴钱,收入不高的话,很快银行计算的GDS和TDS就要超过最高限了。银行就不贷给他钱了。" 我有点带着遗憾的地说。然后继续解释道:


"假设他每个月收入一万元,住房贷款每月货款1000块,地税500块, 水电气500。所以他的GDS是2000除以一万等于20%. 低于35%. 所以他可以继续再买房子" 一会到数字,我就变得异常的清醒,理工出生的果然有这些特征,对数字特别敏感。


"再买第2个房子的时候,他们以最简单的方式估计:贷款每个月还3000, 地税500, 水电气500,总共支出每个月是6000, 而收入是1万,加上房租收2600, 总共是12600. GDS一下子就跳到了差不多45%. 很遗憾的是,在买了这个房子后,银行就再也不给他贷款."


发现把双腿放在腿上, 上身前倾,虽然沙发有靠背但他根本不可靠,两只眼睛紧紧的盯着,非常紧张的样子。


"而阿信,你选择是现金流策略。出来自住房之外,你的出租房都有正现金流出。用GDS计算的话,你买第4个房子的时候,GDS也会超最高的限额。" 我继续说。


"啊,我也超了。那这么说我也贷不了款了?" 阿信忽然间大叫了起来。


"这也是,我为什么说你有福气的原因。当你拥有超过三个房子的时候,而且出租房都有现金流的时候,银行就不用GDS来计算你的贷款额度了。具体的贷款情况每个银行不一样,但贷款计算的原刚都一样: 只要你的自住房的GDS小于银行的限额,每一个出租房都有正现金流,那么只要你买的下一个出租房有正现金流的话,而且你付的首付是20%的话, 银行也会贷给你." 我一个句子一个句子的缓缓的对着阿信说。


为了明白这原理,当初我也走了很多弯路。问了无数的人,看了无数很多书。可惜不是每个人都知道这个道理,甚至有时候有些贷款经纪也不知道这个出租房投资货款的政策。


但我把这些年滚摸爬打总结出来的经验告诉阿信的时候, 有点感觉到掏心掏肺的感觉。忽然间觉得自己慢慢的也可以帮助到别人,这种感觉还是挺好的。


没怎么经历过的时候有时候还是不是很明白。阿信也不是很明白,所以他就问道:"为什么要三个以上的房子才可以?"


"因为当你拥有三个以上的房子的时候,你就比较有经验了,知道怎么和房客打交道,知道怎么维修房子,知道怎么申请银行贷款,碰到事情知道怎么处理。这时候银行就认为你是一位成熟的投资者了。你的下一个房子的贷款申请就用现金流去审批了,而不是用GDS去审批了。"


"银行真是大大的狡猾。" 阿信感叹道。


"银行也是要做生意的. 他们是要降低风险, 追求回报. 当你成为一个成熟的投资者的时候, 他们自然也就会改变underwriting的方法了。" 我也感叹道。资本主义的社会这点比较好,事情透明度比较高,规则都写在前头,让每个人想知道的人都可以知道到底能不能办成,我不需要提着礼品到处托人找关系。


"那我最后能不能贷到12个房子?" 阿信问道。


"只要保持正现金流的原则,当然可以啦。不过你先把下一个房买下来再说吧。不要一口吃成大胖子。这山��那山高。"


"那就好,那就好。" 阿信笑了。脸上笑得像一朵花一样。



丫丫爸爸2019年6月于多伦多


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作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:
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